PREGUNTA: Mi duda es la siguiente; En mi comunidad hay una puerta para el acceso general a las zonas comunes (piscina, columpios, etc...) para acceder desde aqui a los distintos portales se necesita llave, pero no para salir del portal a las zonas comunes, pudiendo acceder por tanto cualquier persona que este en el portal, a los patios de los pisos bajos que dan a la zona comun sin ningun tipo de dificultad. Yo me pregunto: ¿Es ilegal cerrar esa puerta con llave para que solo podamos acceder a las zonas comunes los propietarios?.
RESPUESTA: La respuesta a su pregunta no está contemplada en la legislacion general.
Desconociendo la configuracion de la Comunidad a la que hace referencia, lo unico que le puedo indicar es que sera válido el sistema de cierre que acuerden, siempre y cuando no contravenga ninguna normativa de bomberos o de evacuación de los edificios. Evidentemente cualquier acuerdo que adopten en contra de la normativa es nulo, además de la responsabilidad civil que pudieran contraer en caso de que ocurriera algun accidente.
Esta normativa suele venir recogida en las ordenanzas municipales, por lo que necesariamente debera consultarlo en el municipio donde este el edificio.
Los edificios estan diseñados de forma que se facilite no solo la evacuación de los residentes, sino tambien la facilidad de los accesos a los servicios de emergencias o bomberos, debiendose señalizar con indicaciones especificas las vias de salida etc, pero insisto, esto normativa es de competencia municipal. Tenga en cuenta que hasta la licencia originaria de ocupacion del edificio la concedieron entre otras en base a esta normativa.
En el municipio donde trabajo, por ejemplo, el cierre de un patio con llave esta totalmente prohibido, (es facil de imaginar el problema que se crearia en un incendio) aunque no obliguen a poner cerraduras antipánico, (que sin embargo si que es obligatoria en garajes) por otro lado las puertas necesariamente se tienen que abrir hacia fuera.
Desgraciadamente como usted ha venido a señalar, y con los tiempos que vivimos, es a veces muy dificil compatibilizar el derecho a poder estar tranquilo en tu propia casa y las normas de seguridad contra incendio o evacuacion de edificios. Nos vemos obligados a sacrificar un derecho en atencion al otro.
Si el acceso que indica no tiene nada que ver con la evacuación, normativa contraincendio etc., la Junta puede establecer las normas que estimen por conveniente para regular el acceso a los elementos comunes.
PREGUNTA: En el libro de actas de la comunidad a la que pertenezco, hay un acta de 1993 según la cual se constituye la comunidad y se aprueban los estatutos. Sin embargo, los estatutos no aparecen por ninguna parte. ¿Qué debería hacer?
RESPUESTA: La respuesta a su pregunta no está contemplada en la legislacion general.
Desconociendo la configuracion de la Comunidad a la que hace referencia, lo unico que le puedo indicar es que sera válido el sistema de cierre que acuerden, siempre y cuando no contravenga ninguna normativa de bomberos o de evacuación de los edificios. Evidentemente cualquier acuerdo que adopten en contra de la normativa es nulo, además de la responsabilidad civil que pudieran contraer en caso de que ocurriera algun accidente.
Esta normativa suele venir recogida en las ordenanzas municipales, por lo que necesariamente debera consultarlo en el municipio donde este el edificio.
Los edificios estan diseñados de forma que se facilite no solo la evacuación de los residentes, sino tambien la facilidad de los accesos a los servicios de emergencias o bomberos, debiendose señalizar con indicaciones especificas las vias de salida etc, pero insisto, esto normativa es de competencia municipal. Tenga en cuenta que hasta la licencia originaria de ocupacion del edificio la concedieron entre otras en base a esta normativa.
En el municipio donde trabajo, por ejemplo, el cierre de un patio con llave esta totalmente prohibido, (es facil de imaginar el problema que se crearia en un incendio) aunque no obliguen a poner cerraduras antipánico, (que sin embargo si que es obligatoria en garajes) por otro lado las puertas necesariamente se tienen que abrir hacia fuera.
Desgraciadamente como usted ha venido a señalar, y con los tiempos que vivimos, es a veces muy dificil compatibilizar el derecho a poder estar tranquilo en tu propia casa y las normas de seguridad contra incendio o evacuacion de edificios. Nos vemos obligados a sacrificar un derecho en atencion al otro.
Si el acceso que indica no tiene nada que ver con la evacuación, normativa contraincendio etc., la Junta puede establecer las normas que estimen por conveniente para regular el acceso a los elementos comunes.
PREGUNTA: En el libro de actas de la comunidad a la que pertenezco, hay un acta de 1993 según la cual se constituye la comunidad y se aprueban los estatutos. Sin embargo, los estatutos no aparecen por ninguna parte. ¿Qué debería hacer?
RESPUESTA: Los estatutos de las comunidades de propietarios para que sean totalmente validos y oponibles frente a cualquiera debieron aprobarse por unanimidad, elevarse a escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Si se realizaron correctamente todos los trámites solo debes pedir copia de los mismos en el Registro de la propiedad al que pertenezca la finca.
Si los Estatutos simplemente se aprobaron y la única constancia que queda ahora es la de la votacion del acuerdo en el libro de actas, no hay estatutos que valgan. Es directamente aplicable la Ley de Propiedad Horizontal con todas sus consecuencias.
PREGUNTA: Mi madre vive sola y tiene 80 años, tiene dos pisos en la misma porteria, el que vive ella y una alquilado. Por el de alquiler le toca ser presidenta el año que viene, pero ella no esta para esos trotes. Hay alguna forma legal de poder evitarlo ( con un certificado medico etc.) ya que hablando con los vecinos es imposible porque nadie se pone de acuerdo y hay dos o tres que se niegan por norma a todo.
RESPUESTA. Hay un procedimiento judicial contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal para estos casos.
Si la comunidad siguiendo el sistema establecido por elección, turno, sorteo, etc. nombra como Presidente a tu madre y no acepta las causas que indicas para su sustitucion, debereis acudir al juez pidiendo su excusa. El cargo de presidente es obligatorio aunque el juez atendiendo a las pruebas podrá dispensarla. ( Igual que en casos de fuerza mayor, salud, edad etc.)
El plazo para la solicitud es de un mes tas el nombramiento.
Ref. Articulo 13 parrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal.
PREGUNTA: Sin ir al juez no hay otra forma de hacerlo. Cuando murio mi padre yo herede la midad del piso por lo que en la escritura consto yo tambien, pero los vecinos no lo saben, si ella no puede me podrian obligar a mi aunue no viva en la misma población pero si en la misma provincia?
RESPUESTA. En la Ley de Propiedad Horizontal no se llega a detallar los casos concretos por los que se te puede eximir de la obligación de ser presidente. Mi consejo es que si la Junta no acepta los motivos que aludes, lo sometas a la decision del juez.
En cualquier caso, segun mi parecer, el vivir en poblacion distinta a la de la Comunidad por si solo no te eximiria de la obligacion. Debe ser una causa de fuerza mayor; residencia en el extranjero, tener que ocuparte de alguien en estado grave, enfermedad propia inhabilitante etc. las circunstancias la tiene que apreciar el juez.
PREGUNTA. Recientemente he adquirido un bajo en una pequeña Comunidad. Los bajos disponen de una terraza en la parte trasera del edificio que dá a la parte de atras de otros edificios.
La familia tuvo el detalle de regalarme un toldo para colocarlo en dicha terraza. Es de color gris perla, casi blanco.
Leyendo las normas que aprobó la Comunidad en su constitución aparece:
Asunto toldos: se elige el color XXXXXX que es el siguiente YYYYYY, casa ZZZZZZ, se aprueba dicho modelo.
Asunto toldos plantas bajas: Se acuerda que se puede instalar un porche de madera, pudiéndolo cubrir con teja y un toldo como los pisos.
No puedo instalar mi toldo ???. Evidentemente no es igual al aprobado (feisimo por cierto). Tiene algo que ver que no lo vaya a instalar en la fachada del edificio y que desde la calle sea imposible verlo ???. La mayor parte de propietarios con los que lo he comentado no han puesto inconveniente pero creo que el problema lo tendré con la Presidenta que es una señora mayor algo "quisquillosa".
RESPUESTA. Por lo que comentas el acta es bastante clara, acordaron que si se cubria fuera con teja o con el mismo toldo que el resto.
De todas formas mi opinion es que lo sometas a la deliberacion de la proxima junta, no te quedes con el no, por los siguientes motivos:
1º.- Como tu dices es en un patio interior, no es la fachada exterior del edificio.
2º.- Es una estructura desmontable, y no es de obra.
3º.- Quien decide son los vecinos, no la presidenta. Lo que dice la presidenta (digo yo) , lo dice precisamente por que es la responsable y no quiere problemas.
Otra forma de plantearlo, es que si tienes claro que cuentas con el apoyo de los vecinos, recojas su firma autorizandote y se lo indiques asi a la presidenta. Creo que es una forma de ir a lo practico, por que no creo yo que tenga tanta importancia ( es en el patio interior y la verdad no sé como lo consideraron con tanto detalle) y así te evitas tambien problemas.
PREGUNTA: tengo una duda importante con respecto a quien debe arreglar una gotera que tengo en el solarium de mi vivienda. Además, 3 vecinos más de la planta también tienen goteras procedentes de sus solarium.
En el 2004 compré una vivienda "tipo ático" situada en la 3ª planta del edificio y encima hay una terraza solárium a la que se accede exclusivamente desde mi casa y que solo utilizo yo. En la planta hay 6 áticos y todos tenemos una terraza independiente para cada vecino y en las mismas condiciones que la mía (uso exclusivo del propietario del piso).
No sabemos si las terrazas son un elemento común de uso privativo o privativa 100%. En mi escritura aparece la siguiente descripción literal de la vivienda: "vivienda tipo 2, en planta tercera o de ático del edificio, con superficie construida aproximada incluida zonas comunes de 93,65 m2 y una terraza solárium ubicada en la cubierta del edificio con superficie de 80,73 m2". En la División Horizontal del edificio tampoco aparece reflejado el uso o propiedad de esas terrazas, es más, tengo el mismo coeficiente de participación que mi vecino de abajo que no tiene terraza.
Este invierno me han salido unas goteras en mi dormitorio y mi seguro me dice que eso no lo cubre porque es la cubierta del edificio y es un elemento comunitario, que solo me arregla la pintura del techo del dormitorio, pero no el origen de la gotera que es en la cubierta.
El seguro de la comunidad dice que las cubiertas del edificio no están aseguradas en la póliza porque pertenecen a las terrazas de los propietarios, que me corresponde a mí ya que tengo acceso desde mi vivienda y forma parte de mi casa.
La comunidad no se hace responsable del arreglo de las goteras porque dicen que es mi casa y mi terraza, porque la uso yo solamente.
No sé si la constructora tiene alguna responsabilidad respecto al arreglo de la terraza. Si le puedo decir que la terraza no tiene bien la caída de agua hacia el desagüe, porque cuando la regamos en verano se acumula agua en ciertas zonas ¿podría reclamarle a la constructora el arreglo de este problema o ha expirado el plazo de reclamación? se que las constructoras están obligadas a formalizar un seguro decenal pero no sé si esto lo cubre ese seguro.
Por favor, ¿podrían decirme que puedo hacer y quien tiene que arreglar esas goteras, la comunidad, la constructora o yo?.
Y otra cosa ¿dónde podría averiguar con claridad si mi terraza es un elemento común de uso privativo o de mi propiedad al 100%?.
RESPUESTA: Si defines la terraza como de uso privativo, y si tu vivienda con terraza tiene el mismo coeficiente de propiedad que tu vecino de abjo que no la tiene, tengo que deducir que no la tienes en propiedad, que siendo un elemento comun, por ser la cubierta del edificio, tu tienes sobtre ella un derecho de uso exclusivo y excluyente, con tus obligaciones de mantenimiento y conservacion de carater ordinario. Es decir tu tienes que preocuparte de mantenerla en condiciones, que este limpia y en perfecto estado de conservacion para que no se generen humedades etc. , pero la obligacion de reparar, por ejemplo, la tela asfaltica deteriorada, o cualquier otro problema mayor es responsabilidad de la Comunidad.
Por lo que comentas, el problema esta bastante generalizado en la finca, son varios vecinos y no es una cuestion accidental sino al contrario las terrazas presentan zonas donde se encharca el agua. Al tratarse la cubierta de un elemento estructural, y estando dentro del plazo de diez años, ( se entregó en 2004 )es reclamable a la constructora y por tanto al seguro de responsabilidad decenal.
No es la primera vez ni será la ultima, que cuando se contratan en dos compañias distintas el seguro comunitario y el particular, surjan incongruencias y lagunas como la que indicas. Por un lado tu seguro particular considera la terrazas como Comunitarias, mientras que el comunitario las considera como particulares. El resultado es que ninguna de las dos compañias entra a solucionar el problema. Yo profesionalmente he conocido algun caso mas.
Te prevengo que la discusion seguramente no terminará ahi. Normalmente los seguros no suelen atender las reparaciones de las terrazas comunitarias aun estando aseguradas, se escudan en que no estaban bien mantenidas o que el problema es por su antiguedad. En vuestro caso, si ademas está algo generalizado el problema, y dentro de los diez años,os indicaran que la poliza no ampara precisamente los defectos decenales. Es frecuente como tu indicas que se limiten a reparar la pintura o los daños.
En conclusión, en mi opinion la terraza es comunitaria, y la reparación la tiene que realizar la comunidad. Tu tienes que mantenerla en condiciones de uso y ya está. Si esas filtraciones son consecuencia de una deficiente construccion y estan generalizadas, la comunidad o el propietario particular debe exijir a la promotora su reparación por estar dentro de plazo y ser la cubierta un elemento estructural.
No estaria de mas que recabeis los informes de todos los peritos intervinientes de las compñaias de seguros para sacar alguna conclusión mas.
Para mayor claridad, si en tu escritura no se define la terraza como un elemento mas de la vivienda en propiedad, y solo habla del derecho de uso exclusivo a la misma, es precisamente eso, una terraza comunitaria con un derecho de uso exclusivo. Ademas de la escritura puedes pedir en el Registro de la propiedad, los estatutos de la finca y ver el regimen de división en propiedad horizontal.
PREGUNTA. En mi escritura no habla del derecho de uso de la misma ni de si es propiedad o no, a no ser que al aparecer en mi escritura así: descripcion "vivienda tipo 2, en planta tercera o de ático del edificio, con una superficie construida aproximada incluida zonas comunes de 93,65 m2 y una terraza solarium ubicada en la cubierta del edificio con superficie de 80,73 m2", con los m2 de terraza eso quiera decir que es "propiedad".
He hablado con el registro de la propiedad y el oficial me estuvo leyendo por teléfono la descripción de mi vivienda y la divisió horizontal del edificio y tampoco dice nada acerca de la propiedad o no de las terrazas ni de su uso.
Hemos tenido una reunión de vecinos y estaba presente la promotora porque todavía tiene viviendas sin vender y al hacer mencion al tema de las goteras, la promotora dijo que eso era responsabilidad de cada propietario de los áticos y de nadie más. Que el seguro decenal para goteras solamente es por tres años y los hasta los 10 años restantes es para problemas graves, dando a entender que eso era una tontería y problema grave es la estructura del edificio. El administrador le da la razón a la promotora porque fue designado por la misma en el 2004 y no hemos podido cambiarlo porque hasta el año pasado los vecinos eramos minoría.
La comunidad le da la razón a la promotora porque así los vecinos de los pisos de abajo se evitan tener que hacer frente a ese arreglo.
Mi vecina tiene la misma compañía de seguros para su casa y la comunidad y le han dicho lo mismo que a mí, que la cubierta no la van a arreglar porque ningún seguro la tiene incluida en las coberturas.
La verdad es que estoy bastante desesperada con el tema y no se que tengo que hacer. Gracias por tu ayuda.
Experto La verdad es que con los datos de que puedes disponer y el detalle de la escritura no resulta facil aclararse . Por deduccion, lo mejor sera que compares el coeficiente de propiedad de tu vecino de abajo y el tuyo. Si vuestros pisos son similares, (teneis los mismos metros construidos) pero tu tienes la terraza y el coeficiente de propiedad es el mismo, ya no hay dudas, tu tienes un derecho de uso excluyente y exclusivo sobre la misma, pero no un derecho de propiedad . Si para el calaculo de tu coeficiente tienen en cuenta los metros cuadrados de la terraza es que se trata de propiedad.
Los seguros comunitarios o el tuyo particular no repararan la terraza, solo en determinados casos te repararan los daños causados por la filtracion. Alegan falta de mantenimiento, o obsolescencia de la impermeabilizacion o cualquier otra causa similar.
Por otro lado, respecto a los plazos para poder ejercitar tus derechos son los siguientes:
1º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 10 años los daños materiales que tengan su origen o afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la estabilidad del edificio.
2º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 3 años los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos sobre habitabilidad de la vivienda (higiene, salud, protección del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico...).
3º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 1 año los daños de terminación o acabado (por ejemplo, problemas de pintura, barnices, grifería...).
La promotora te dice que el problema es del tipo segundo, vamos que el problema es de habitabilidad, o cualquier otro de los relacionados.
Yo, consider e en mi opinion que es del tipo primero por que se trata de la estructura del edificio. Hay un problema en la cubierta del edificio. ( Yo tampoco se la magnitud del problema).
Si a la promotora se le hace una reclamacion por lo menos deberia de comunicarla al seguro de responsabilidad contratado, y que el seguro con sus peritos determine la causa.
Si consideran que es del segundo tipo y que el plazo ya transcurrio, debes de dirigirte a la comunidad para que te repare.
RESPUESTA. Muchas gracias, ahora si que me ha quedado todo mucho más claro respecto a si la terraza es en propiedad o solo en uso y disfrute, ya que tanto mi vecino del 1º y 2º piso, tienen una vivienda igual que la mía, pero sin terraza, y tienen el mismo coeficiente que yo, y la vecina del bajo también con un piso exactamente igual que el mio, pero con dos patios, también tiene el mismo coeficiente de participación que yo, así que, deduzco que ni mi terraza ni los patios de los bajos son en propiedad, sino elemento común de uso privativo.
Respecto a la promotora, le enviaré un burofax reclamándole estar en plazo a ver si consigo algo, si no se lo comunicaré por burofax al administrador para que tome cartas en el asunto y se lo comunique a la comunidad.
En caso de que el administrador no haga nada al respecto ¿que puedo hacer, demandar directamente a la comunidad, al administrador, a la promotora?. Muchas gracias por toda la información y por tu ayuda. Un saludo
RESPUESTA. Creo que es bueno que te pongas de acuerdo con los otros vecinos que tienen esa deficiencia, buscando la mejor forma de defenderos. Con su apoyo o sin el, el burofax es lo mejor para que quede constancia del contenido de la reclamacion que efectuas a la promotora. Lo propio es que la reclamación la realice la propia comunidad pero si no lo acuerda, tu tambien estas legitimada para realizar este tipo de reclamacion.
La comunidad deberia de iniciar esos tramites y reclamaciones. Si no obtiene respuesta o esta es negativa, preparar ya la demanda judicial o un acto de conciliacion previo con la promotora, precedido de un acta notarial del estado de la cubierta del edificio, informe pericial de un arquitecto, recabar el expediente al seguro y tus reclamaciones por escrito.
Dejando constancia del origen problema y su valoracion, te pueden reparar la terraza y demandar para recuperar el coste de la reparacion y los daños ocasionados.
El administrador sera responsable de negligencia, si despues de acordar la comunidad la reclamacion a la promotora no realiza los tramites y se produce un daño.
Comprueba si en el seguro individual o el comunitario tienes contratada la defensa juridica para la reclamacion de vicios de construcción.
PREGUNTA. Vivimos en un edificio de 8 pisos y 3 locales. Desde mayo de este año, nuevo presidente quiere contratar un Administrador de una gestora, antes no teníamos. Mi pregunta es, si supone este cambio algún cambio en estatut de comunidad y como tenemos actuar correcto.
RESPUESTA. El nuevo presidente no puede contratar un administrador de fincas, si no ha sido aprobado en junta de propietarios. Se puede aprobar mediante una simple mayoria de asistentes en segunda convocatoria que representen la mayoria de las cuotas presentes.
Debe de ir incluido en el orden del dia de la convocatoria, y lo normal es que se presente varios presupuestos.
La contratacion de un administrador no deberia de suponer ningun cambio necesariamente en la forma en que hasta ahora se gestiono la comunidad. NO supone ninguna modficacion en los estautos del la finca.
Si lo aprobais normalmente la duracion del cargo es por un año.
PREGUNTA: Vivo en un Mancomunidad de 10 bloques, mi bloque le gustaria tener un CIF para abrir su cuenta y reunir un dinero, tambien para contratar una limpiadora. ¿Cual es el proceso y a cuanto se elevarian los gastos para poder hacerlo??
Una cosa es que tu bloque quiera separarse del resto de la Mancomunidad, para lo se requiere la unanimidad de todos los vecinos de la Mancomunidad y otra el poder organizarse para los asuntos que son propios en tu bloque, pero mantenimiendo para los asuntos que son comunes la misma relacion con la Mancomunidad.
Habria que estudiar en primer lugar los estatutos de la mancomunidad, pero lo normal, es que os podais constituir en una subcomunidad en vuestro bloque, con su libro de actas, CIf , tener una cuenta bancaria propia y poder contratar a vuestro nombre una empresa de limpieza.
Teneis que hacer una reunion en vuestro bloque con caracter constiuyente, aprobar la solicitud del libro de actas, del CIF etc.
Para el buen funcionamiento teneis que tener muy claro y respetar los asuntos que son unicamente de vuestro bloque y los que corresponden tratar y aprobar por la Mancomunidad.
PREGUNTA. En la comunidad de vecinos donde resido, se celebró con fecha 10/05/10, reunión de propietarios en la cual se propuso colocar en la zona comunitaria de la piscina, cesped artificial y se aprobó por mayoria. Yo voté en contra.
La questión es que tenemos que pagar cada vecino 259,80 ?, repartidos en cinco mensualidades. Existe la posibilidad legal de negarme a pagar? dado que la cuota que pago trimestralmente de la comunidad es de 229,41.-? por el piso. 25,44.-? por la plaza de parking y 12,87.-? por el trastero. Las plazas de parking y trasteros se gestionan independientemente de los pisos, con lo cual creo que sólo cuenta la cuota del piso. ´
Aunque esté aprobado por mayoria, tengo alguna posibilidad legal o hay algun articulo en la ley que me excluya de pagar ésta derrama? He consultado con gestor de la finca y me comenta que lo ve muy complicado.
RESPUESTA. Es un asunto bastante complejo dado que son muchas las consideraciones a tener en cuenta. Te voy a dar "mi" interpretacion sobre el problema de una forma razonada y creo que con buenos argumentos. A menudo resulta muy complejo el encauzar un caso real dentro de la norma y este es uno de ellos
Por lo que me comentas debe de ser ya una obra de bastante entidad, que supone una buen inversion, pero no la modificacion del titulo constitutivo ( si se considera que existe modificacion del titulo constitutivo seria necesaria la unanimidad) . Entiendo que se debe de tratar de uno de estos dos casos:
a.- Se puede aprobar en primera convocatoria por la mayoria del total de propietarios, que representen la mayoria de las cuotas de participacion, o bien en segunda convocatoria por mayoria de asistentes que represente mas de la mitad de las cuotas de los presentes. Existe el derecho de separacion del acuerdo, si tiene el caracter de mejora y supera tres mensualidades ordinarias de gastos la cuota de instalacion. Por cuota de instalacion se deberia de entender el coste total de la instalacion por cada vivienda o local independientemente del numero de recibos o la forma en que se giren a los propietarios. Yo computaria la Comunidad de las viviendas o sola la parte en las que se distribuye ese gasto. El derecho de separacion se ejercita en el momento en que manifieste su oposicion, su disidencia expresa a las obras en la Junta de propietarios o en legal forma cuando le notifiquen el acuerdo. Claramente interpreto que seria una mejora si se instala este cesped en zonas donde antes habia un pavimento. En los casos en que se sustituye cesped natural por cesped artificial y tras analisis de la relacion coste-beneficio, rapidez en la amortizacion de la instalacion, ahorro en los mantenimiento de jardineria, reposiciones y abonos, etc se podria considerar como un gasto necesario para el adecuado mantenimiento del inmueble sus servicio y cargas, en el que no existiria el derecho de disidencia indicado ( Interpretacion conjunta del articulo 11y 17 de la LPH)
b.- En el caso de que se sustituya el cesped natural por otro artificial y conforme a la ley 19/2009 por la que se modificó recientemente la Ley de Propiedad Horizontal se considerase que tiene por finalidad mejorar la eficiencia hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos y se aprobase con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, seria obligatorio contribuir para todos sin ese derecho de exclusion.
PREGUNTA. En mi edificio tenemos un vecino que ha puesto en su plaza de garaje un coche , varias motos (5) un armario de madera y multitud de cajas de carton , eso si todo haciendo un puzzle para poderlo colocar y sin salir de sus limites . ¿ es legal ? , si origina un incendio quien se haria responsable ? por ultimo los vehiculos no estan asegurados no se usan .
PREGUNTA: Compre dos plazas de garaje en un edificio hace tres años, ahora van a arreglar la fachada, pintar la escalera, poner tela asfaltica y me dicen que tengo que pagar la mitad de lo que paga una vivienda, ¿ Es eso verdad? Tambien me reclaman pagar el vado desde hace 6 años
RESPUESTA: Tu pregunta en realidad se puede dividir en dos. La primera parte es sobre tu cuota de participacion y los gastos sobre los que debes de participar. La segunda si debes de participar en el vado por que son gastos anteriores a tu adquisicion.
Yo con los datos que me das, no te puedo decir si esta bien el participar como media vivienda o en la serie de gastos que indicas. Desde luego no es normal contribuir en esa proporcion ni en esos gastos. Es facil que en tu comunidad adoptaran un acuerdo similar pero si no se elevó a escritura publica y se inscribio en el registro de la propiedad a ti no te vincula. Tu adquiriste tu propiedad conforme marquen los estatutos o la division en propiedad horizontal de tu comunidad.
Por eso, para aclarar cualquier duda pide en el registro o a tu administrador una copia de los mismos . Lo normal es que marque una distribucion a coeficientes, ( a lo mejor la que ellos te dicen) de propiedad segun los metros que dispongas y que tengas que participar en los gastos de mantenimiento generales de la fachada, tuberias generales terraza etc, pero no en los de pintura de escalera.
Lo mejor es que solicites ese documento y asi salddras de dudas, no hay otra forma.
Respecto a tu participacion en el pago de los gastos de hace seis años, depende si pediste un certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad cuando compraste las plazas de garaje. Si tienes ese documento, puedes exigir la responsabilidad correspondiente al que lo firmo, presidente y administrador. Si no, aunque el deudor sea el anterior propietario, a ti te podran exigir el pago de los gastos de la ultima anualidad.
PREGUNTA: En mi comunidad cada vecino paga cuando quiere, hay una serie de gastos mensuales que se pagan a primeros de mes, y alguna vez se ha tenido que poner un recibo extra para hacer frente a los pagos porque no hay liquidez en el banco. Dicen que como hay gente que no pagan pues ellos tampoco y así se suman uno tras o otro, somos 32 vecinos. Se les puede exigir a los vecinos que paguen del 1 al 10 de cada mes, (creo que no pone nada de esto en ningun acta), ¿si hubiera que ponerlo en un acta que mayoria se necesita para aceptar este acuerdo?.
¿A partir de cuantos recibos sin pagar se les puede reclamar judicialmente?
Las mayorias en una junta para aprobarlas de cuantas personas tiene que ser.
Tengo entendido que si se hace una primera convocatoria y no acude casi nadie, y se hace una segunda convocatoria (media hora despues) se pueden aceptar acuerdos con menos asistencias.
Como solucion al retraso en los pagos en la practica pocas opciones existen.
Esta bien la solución que propones, pero claro, queda siempre al arbitrio de cada uno el cumplirlo estrictamente y los problemas o retrasos se repetiran.
Ademas de adoptar el acuerdo que indicas de que se ingresen los recibos en un plazo razonable de diez o quince dias, te aconsejo que se haga publico, se informe a los vecinos de la morosidad existente periodicamente. Si se envian recibos mensuales, informar con la misma periodicidad de la morosidad existente, indicando los vecinos afectados. Desgraciadamente solo reaccionamos cuando nos colorean la cara de esta forma. Lamentablemente es asi.
Finalmente, aprobar en junta que cuando se acumulen dos o tres recibos se inicien los tramites de la reclamacion judicial, si mayor tramite.
La adopcion de ninguno de estos acuerdo exige una mayoria cualificada.
Finalmente, indicarte que los problemas de liquidez a menudo se deben tambien a la escasez de fondos de que dispone la comunidad, por lo que te recomiendo se aumente hasta cubrir por lo menos dos trimestres completos de gastos y se cubran con provisiones la morosidad prolongada.
PREGUNTA. Me gustaria que me aclarase un poco el tema de las mayorias, y las mayorias en segunda convocatoria.
Tambien me gustaria saber si hay que hacer una reparacion urgente y no acude casi practicamente nadie a la reunion se puede hacer esa reparacion tenga el coste que tenga.
Si es una reparacion necesaria y urgente, se puede aprobar en segunda convocatoria con una mayoria de los asistentes que represente mas de la mitad de la cuota de los presentes.
Míirate de todas formas en un momento el articulo 11 de la LPH. Te pongo un enlace para tener acceso rapido al articulo http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/reals/lph.htm
PREGUNTA. compre dos plazas de garaje en un edificio hace tres años,ahora van a arreglar la fachada,pintar la escalera,poner tela asfaltica y me dicen que tengo que pagar la mitad de lo que paga una vivienda,es eso verdad?.Tambien me reclaman pagar el vado desde hace 6 años
Tu pregunta en realidad se puede dividir en dos. La primeraparte es sobre tu cuota de participacion y los gastos sobre los que debes de participar. La segunda si debes de participar en el vado por que son gastos anteriores a tu adquisicion.
Yo con los datos que me das, no te puedo decir si esta bien el participar como media vivienda o en la serie de gastos que indicas. Desde luego no es normal contribuir en esa proporcion ni en esos gastos. Es facil que en tu comunidad adoptaran un acuerdo similar pero si no se elevó a escritura publica y se inscribio en el registro de la propiedad a ti no te vincula. Tu adquiriste tu propiedad conforme marquen los estatutos o la division en propiedad horizontal de tu comunidad.
Por eso, para aclarar cualquier duda pide en el registro o a tu administrador una copia de los mismos . Lo normal es que marque una distribucion a coeficientes, ( a lo mejor la que ellos te dicen) de propiedad segun los metros que dispongas y que tengas que participar en los gastos de mantenimiento generales de la fachada, tuberias generales terraza etc, pero no en los de pintura de escalera.
Lo mejor es que solicites ese documento y asi salddras de dudas, no hay otra forma.
Respecto a tu participacion en el pago de los gastos de hace seis años, depende si pediste un certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad cuando compraste las plazas de garaje. Si tienes ese documento, puedes exigir la responsabilidad correspondiente al que lo firmo, presidente y administrador. Si no, aunque el deudor sea el anterior propietario, a ti te podran exigir el pago de los gastos de la ultima anualidad.
PREGUNTA: Soy presidente de una comunidad de propietarios y ayer el vecino del primero me informó de que casi no le sale agua por ningun grifo de su piso.Llamé a un fontanero para que echase un vistazo y parece ser que el tubo que va desde su contador hasta su piso está atascado.
Mi pregunta es...esa reparación quien la tendria que pagar, el vecino o la comunidad?
RESPUESTA. Es a veces dificil discernir cuando un elemento es comun o privado. En este caso y por experiencia con compañias de seguros en un caso identico, tengo que señalar que las tuberias son comunitarias mientras discurran por elementos comunes y hasta la llave de paso individual de la vivienda. La reparacion es por tanto comunitaria.
La ley de propiedad horizontal no desciende al detalle de estos elementos, unicamente marca unas pautas, tampoco se encuentra nada estipulado en los estatutos individuales de cada vivienda.
Tal vez, la mejor forma para aclararlo si teneis seguro comunitario, evitarte problemas y que vean la maxima objetividad es dar parte al seguro y que este resuelva. Normalmente en las condiciones generales viene detallado lo que consideran instalacion comunitaria o privativa. Si el vecino dispone de poliza en su vivienda tambien se puede hacer a la inversa, que su seguro determine.
PREGUNTA: Vivo en el 6 piso que es un ático, de una comunidad de vecinos en la que todos los propietarios menos los áticos tienen plaza de garaje. El ascensor tiene una llave que sólo tienen los propietarios de garaje para acceder al sótano y salir por la puerta contraria a la que entramos del ascensor. Se ha estropeado la bomba de apertura de esa puerta que da al parking, a mi no me afecta porque ni la uso y el ascensor funciona perfectamente igual a todos los rellanos.
Mi pregunta es la siguiente: La reparación corresponde a todos los vecinos incluidos los que no tenemos plaza de garaje o sólo a los propietarios de las citadas plazas.
Según tengo entendido que los que no tenemos plaza de garaje sólo tenemos obligación de cubrir los gastos de mantenimiento del ascensor y no una derrama de sólo acceso de los que tienen garaje.
RESPUESTA. Por lo que he entendido, preguntas si la comunidad formada por las viviendas deben participar en los gastos de reparacion de un bombillo del ascensor que solo sirve para dar acceso a la comunidad de garaje.
Desde luego que lo primero a lo que hay que atender es a los estatutos de la finca, las normas de regimen interior, los acuerdos adoptados anteriormente y la forma en que se ha procedido hasta ahora para resolver ese problema en la Comunidad. Si en ninguno de los presupuestos anteriores encuentras solucion, los criterios que se deben de adoptar creo que deben de ir enfocados con el argumento siguiente:
Entiendo que no deben participar las viviendas, por cuanto que es un servicio individualizable del garaje. Refuerzo mas mi opinion al pensar que las llaves utilizadas igualmente solo son de utilidad para propietarios del garaje y solo a ellos les seran repartidas en caso de su sustitución.
Mas complejo seria si existiera un sistema organizado de cierre para toda la comunidad. En la que una misma llave te puede facilita el acceso solo a aquellas zonas de las que eres propietario, limitando los accesos. Pero mantengo la misma opinion.
PREGUNTA: Antes no me he explicado bien, lo que ha pasado es que se ha roto el motor de apertura de la puerta del ascensor que les comunica al parking y no se abre y yo creo que al no tener acceso ni uso a esa salida no debo de pagar la reparación. Esa es mi pregunta si tengo que pagar esa reparacion de 500 euros entre las 12 puertas, o solo les incube a los propietarios de las plazas. gracias.
RESPUESTA. La primera parte de la contestacion, en cuanto a la remision a estatutos, normas de regimen interior, acuerdos adoptados y usos de la finca tiene la misma validez que antes, pues son las normas de funcionamiento general de una comunidad.
En este caso si que es importante la consulta a los estatutos, seguro que tiene que hacer mencion al ascensor de uso compartido. La gastos de reparacion de la puerta debe de distribuirse con el mismo criterio que estais utlizando para el mantenimiento ordinario del ascensor, que me imagino sera entre todos los propietarios de viviendas y garajes.
Si se distribuyen los gastos a coeficientes , como suele ser la norma general, el propietario de una sola vivienda pagara arreglo a su coeficiente por esa vivienda. El propietario de una plaza de garaje y vivienda pagara por ambos.
Pienso que incluso a la larga te va a interesar, pues piensa que el garaje tambien debera participar en las de las viviendas
PREGUNTA: Tengo un problema con la comunidad del piso donde se encuentra mi comercio, un estudio de fotografía. Después de tres años sin rótulo me he decidido por colocar una pequeña banderola, eso sí con mucho diseño y de alta calidad, en la fachada de mi comercio. Bueno pues no veas como se ha puesto la comunidad, están muy enfadados porque según ellos yo debo de pedirles permiso para ello porque según ellos toda la fachada de mi comercio pertenece a la comunidad y un letrero altera la estética del edificio. Además dicen que está colocado muy cerca de la puerta de entrada del edificio, por lo que la gente puede confundirse y pensar que mi estudio fotográfico está entrando al portal de la comunidad, alucinante!!. ¿Que debo hacer? ¿Tienen razón y no puedo poner ningún rótulo en la fachada de mi comercio si la comunidad no quiere? Cuando firmé la escritura de mi local comercial pone bien claro que tengo derecho a poner un letrero comercial. ¿Esto me da derecho a promocionar mi comercio con un letrero o si la comunidad no quiere tengo que seguir sin letrero?
RESPUESTA. Si como tu indicas ya en el titulo constitutivo de la comunidad, consta una autorizacion expresa para poder colocar rótulos o carteles comerciales, estas autorizado.
Esta autorizacion está bastante generalizada en los estatutos de las comunidades de propietarios. Debes de tratar que sea armónica con el edificio, que se cumplan las ordenanzas municiaples etc ( en algunos municipios hay incluso un impuesto por su instalacion)
PREGUNTA: PreguntaSoy propietaria de una vivienda situada en una planta baja, con una terraza de uso privativo que es cubierta del parking junto con otras 4 terrazas más (dos terrazas pertenecen a mi comunidad y las otras tres a una comunidad distinta). Desde hace unos años vengo informando a la comunidad del edificio que las baldosas del suelo de la terraza están saltando a trozos (se descascarillan produciendo agujeros que pueden llegar hasta 10 cm de diámetro) y que deberían repararse, ya que como el problema aumenta a medida que pasa el tiempo, en cualquier momento se pueden producir filtraciones de agua. Este problema lo tiene también el propietario del ático que también informa en cada reunión. Pero en todas las ocasiones los vecinos se han negado a cualquier reparación al no comprender que tenemos el uso privativo pero no la propiedad.
Después de años de lucha, hemos descubierto que en los estatutos de la comunidad indica que la terraza del ático si pertenece a la comunidad del edificio, pero las terrazas de los bajos pertenecen a la comunidad del parking que es distinta ya que pertenece a dos edificios. En ningún momento el administrador nos informó de este detalle ya que también lo desconocía por no ser lo habitual. Eso significa que todas las reclamaciones que hemos hecho hasta la fecha sólo sirven para la terraza del ático, pero para las terrazas de los bajos no se ha tratado nunca el tema en las reuniones de la comunidad del parking y se hará en la próxima al ser el mismo administrador.
Si un arquitecto ha emitido un informe en el que indica que los daños producidos en las terrazas se deben a que el material utilizado no ha soportado la exposición a las altas temperaturas que llegan a alcanzar las terrazas, se entiende que la sustitución de las baldosas de la terraza son un gasto comunitario?? Porque el problema está en diferenciar si ésto es un gasto ordinario o bien es un gasto extraordinario. Entiendo que los gastos ordinarios son los de conservación y mantenimiento, pero no se si la sustitución de baldosas deterioradas antes de producir un daño mayor se pueda considerar o no ordinario
En el caso de que corresponda a la comunidad del parking la reparación y ésta se niege a asumirlo, que nos aconsejan? Pagar por nuestra cuenta la reparación y luego demandar a la comunidad? O es mejor demandar antes?
RESPUESTA: Una reparacion de la terraza consistente en la sustitucion de las baldosas ceramicas, va mas allá de las obligaciones de mantener una cosa para el uso que tiene concedido, es una reparación mayor. Piense incluso en la responsabilidad en que incurre asumiendo la realización de las reparaciones necesarias.
Como titular del derecho de uso sobre esa terraza tiene el deber de mantenerla, es decir, velar por su limpieza o el de realizar cualquier acción que en general contribuya a mantenerla en buen estado, pero no el deber de reparar una cosa que por su mal diseño, o el mal comportamiento de los materiales empleados esta causando una degradacion de la misma.
Evidentemente, por lo que usted dice, tenemos que excluir cualquier mal uso por su parte, único supuesto en que a usted le pueden hacer responsable de la citada reparación. Profesionalmente me he encontrado con casos en que se arrastraban piezas de hormigon en la terraza que servian de soporte a sombrillas o cenadores y que estropeban las losas de la terraza. Pero incluso en casos como estos la Comunidad tiene la obligacion de probar o justificar el uso indebido.
Usted, debe notificar a la Comunidad del garaje a la que pertenece esa terraza, el problema que se esta produciendo con la dilatacion y la rotura de las piezas ceramicas, pues con el tiempo seguro que ira a más. No debe de proceder a la reparacion y posterior resarcimiento del importe de la reparacion, pues despues dificilmente podra probar el problema que existia y que la solucion tecnica que adoptó era la mejor. No es la solución mas recomendable.
Es preferible que ponga en conocimiento de la Comunidad del Garaje ese problema, que lo clarifique en una reunion aportando el testimonio de sus vecinos en un problema similar ( el del atico) que haga fotografias, que aporte los informes de los peritos del seguro de su vivienda o del garaje de la Comunidad explicando el problema, aporte presupuestos explicativos de la causa del problema. Expliqueles que desde hace años se venia manifestando que existia el problema, pero en la Comunidad de viviendas. Si el Presidente desoyera su petición, pida que se contemple en el orden del dia de la proxima reunion, comparezca con todos los datos, informes y con los Estatutos de la Comunidad.
Finalmente, si la Comunidad tomara otra decision que no fuera la de proceder a asumir ese problema, levante acta notarial con las fotografias y notifiquelo al administrador o al presidente.
RESPUESTA. En los estatutos de la comunidad es donde debes de encontrar las normas de funcionamiento del mismo. Ahi es donde deberia indicarse que uso se le puedo dar a la plaza de garaje. Si no existen estas normas, os podeis dotar de una normas de regimen interior en el que se detalle el uso alque se puede destinar cada plaza. Si no las teneis, pide que en la siguiente junta se contenga en el orden del dia, para poder tratarlo.
Por lo demas, es muy facil de entender utilizando el sentido comun y la propia literalidad del lenguaje, que el propietario compro una plaza, es decir una sola plaza para un solo vehiculo, y que es de garaje, es decir no es un trastero o otra cosa, quiere decirse garaje para guardar vehiculos.
Respecto a la responsabilidad en un incendio, evidentemente la tiene quien lo origina, pero si la comunidad no actua evitando el peligro, tambien se le puede hacer responsable de forma subsidiria, por no adoptar las medidas necesarias. Los licencias de de uso para garajes por albergar vehiculos con depositos de gasolina etc en muchos ayuntamiento se tramitan como locales con actividades cualificadas.
PREGUNTA. Mi comunidad había llegado a un acuerdo con el propietario de una farmacia sita en la planta baja, por el que quitaba el existente cuya altura se eleva hasta el segundo piso a cambio de poner este en posición horizontal y colocar uno nuevo al otro lado de nuestra fachada y ser la comunidad quíen cargase con los gastos de su desmantelamiento. Finalmente, uno de los vecinos se negó y adujo que para incorporar un elemento externo en la fachada se requería la unanimidad de todos los vecinos. ¿Es eso cierto?
Entiendo que tu vecino pide unamidad para autorizar que se pueda retirar el rotulo de la farmacia.
Es cierto que para modificar cualquier elemneto estructural, como es la fachada, es necesaria la unanimidad. El rotulo de la fachada es un elemento añadido a la misma, no es elemento estructural en si mismo.
Para su instalacion, normalmente en los estatutos viene ya recogida la autorizacion para que los propietarios de locales comerciales puedan instalarlos sin autorizacion previa de la junta, de forma general. Claro esta que dentro de su espacio de fachada etc.
PREGUNTA. No se trata exactamente de comunidad de propietarios pq no existe nada común. la pregunta es en un chalet individual me separa del chalet de al lado un muro que pertenece a mi finca. desde muchos años nunca he preguntado si estaba bien o mal. ahora, por circunstancias técnicas, hemos levantado 30 cms de alto a lo largo de 6 metros más o menos. la altura del muro con lo nuevo levantado no debe llegar a 1,90 mts. por supuesto lo hemos rematado por el lado del vecino pero éste, además de protestar sin sentido me pregunta sobre qué le voy a poner para que no caiga el agua. antes no había nada y se ha rematado igual, redondeado por ambos lados.
¿no debería tener su propia mediana? ¿levantar 30 cms. en mi muro es ilegal? ¿tendría que ponerle "algo", que no se qué nunca he visto un muro con canalón, en su lado?.
Entiendo que se trata de dos chalets colindantes en una urbanización. La solución la debes de buscar en los estatutos de la propia urbanización, en los que a veces se detallan la altura, medidas y carateristicas que deben de tener las vallas, medianeras etc.
Por otro lado, consulta tambien en el ayuntamiento si existe alguna ordenanza reguladora de estas medianeras o vallas.
Desde mi punto de vista, las razones que te señala el propietario tecnicamente no tienen ninguna base.
Se te puede plantear algun problema si la obra la realizaste sin licencia municipal.
PREGUNTA. la situación es un poco diferente. Son dos chalets colindantes que uno pertenece a Madrid y el otro ya es Pozuelo (da igual pero lo pongo, la legislación cambia mucho de uno a otro lugar).
No pertenecen a ninguna urbanización, uno es un chalet independiente (en el que se ha realizado el muro) y el otro era una finca en la que han urbanizado chalets adosados, y nada tienen que ver uno con otro. Respecto de la licencia, se tiene licencia de obra menor. la factura ha ascendido a 840 euros.
El muro está en el chalet que ha hecho la obra, la otra vivienda tiró su muro para poder tener más terreno edificable, no se si vale la información, pero lo que quiero decir es que no es medianería es un muro privativo de uno de los chalets.
RESPUESTA. Ya habia entendido la pregunta como la formulas ya con tu aclaración.
Evidentemente tendras que consultarlo en el municipio correspondiente en donde este el muro. Si no hay urbanizacion propiamente dicha o no dependeis de ninguna Entidad Urbanistica de conservacion, solo queda la referencia municipal.
Si tienes la licencia municipal, poco te podran reprochar pues todo esta legalizado y conforme. Todo esta correcto
PREGUNTA: Me compré un bajo en el 2006, el cual tenía el patio techado. Con el paso del tiempo el vecino del 1º se queja de la suciedad que se almacena. Se ha mirado en el libro de actas y no hay nada escrito sobre el permiso de la instalacion de ese tejadillo, aunque los vecinos aseguran que se aprobó hasta la mitad. El tejadillo lleva instalado unos 6-7 años y quisiera saber si prescribe la colocación del tejadillo, pues ahora tengo que retirarlo.
La accion no ha prescrito ni mucho menos. Te puede exigir la retirada del mismo, cualquier vecino interesado, o la propia Comunidad. Si no consta la aprobacion del mismo en el libro de actas, desgraciadamente no esta autorizado y poca defensa tienes. Ni el transcurso del tiempo, ni el uso consentido por el tiempo, ni la venta del inmueble legalizan ese cerramiento.
Algun punto de defensa podrias tener alegando que la estructura fuera desmontable, tipo aluminio, madera etc pero me imagino que se trata de una extructura fija e incluso de obra.
PREGUNTA: Compre dos plazas de garaje en un edificio hace tres años, ahora van a arreglar la fachada, pintar la escalera, poner tela asfaltica y me dicen que tengo que pagar la mitad de lo que paga una vivienda, ¿ Es eso verdad? Tambien me reclaman pagar el vado desde hace 6 años
RESPUESTA: Tu pregunta en realidad se puede dividir en dos. La primera parte es sobre tu cuota de participacion y los gastos sobre los que debes de participar. La segunda si debes de participar en el vado por que son gastos anteriores a tu adquisicion.
Yo con los datos que me das, no te puedo decir si esta bien el participar como media vivienda o en la serie de gastos que indicas. Desde luego no es normal contribuir en esa proporcion ni en esos gastos. Es facil que en tu comunidad adoptaran un acuerdo similar pero si no se elevó a escritura publica y se inscribio en el registro de la propiedad a ti no te vincula. Tu adquiriste tu propiedad conforme marquen los estatutos o la division en propiedad horizontal de tu comunidad.
Por eso, para aclarar cualquier duda pide en el registro o a tu administrador una copia de los mismos . Lo normal es que marque una distribucion a coeficientes, ( a lo mejor la que ellos te dicen) de propiedad segun los metros que dispongas y que tengas que participar en los gastos de mantenimiento generales de la fachada, tuberias generales terraza etc, pero no en los de pintura de escalera.
Lo mejor es que solicites ese documento y asi salddras de dudas, no hay otra forma.
Respecto a tu participacion en el pago de los gastos de hace seis años, depende si pediste un certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad cuando compraste las plazas de garaje. Si tienes ese documento, puedes exigir la responsabilidad correspondiente al que lo firmo, presidente y administrador. Si no, aunque el deudor sea el anterior propietario, a ti te podran exigir el pago de los gastos de la ultima anualidad.
PREGUNTA: En mi comunidad cada vecino paga cuando quiere, hay una serie de gastos mensuales que se pagan a primeros de mes, y alguna vez se ha tenido que poner un recibo extra para hacer frente a los pagos porque no hay liquidez en el banco. Dicen que como hay gente que no pagan pues ellos tampoco y así se suman uno tras o otro, somos 32 vecinos. Se les puede exigir a los vecinos que paguen del 1 al 10 de cada mes, (creo que no pone nada de esto en ningun acta), ¿si hubiera que ponerlo en un acta que mayoria se necesita para aceptar este acuerdo?.
¿A partir de cuantos recibos sin pagar se les puede reclamar judicialmente?
Las mayorias en una junta para aprobarlas de cuantas personas tiene que ser.
Tengo entendido que si se hace una primera convocatoria y no acude casi nadie, y se hace una segunda convocatoria (media hora despues) se pueden aceptar acuerdos con menos asistencias.
Como solucion al retraso en los pagos en la practica pocas opciones existen.
Esta bien la solución que propones, pero claro, queda siempre al arbitrio de cada uno el cumplirlo estrictamente y los problemas o retrasos se repetiran.
Ademas de adoptar el acuerdo que indicas de que se ingresen los recibos en un plazo razonable de diez o quince dias, te aconsejo que se haga publico, se informe a los vecinos de la morosidad existente periodicamente. Si se envian recibos mensuales, informar con la misma periodicidad de la morosidad existente, indicando los vecinos afectados. Desgraciadamente solo reaccionamos cuando nos colorean la cara de esta forma. Lamentablemente es asi.
Finalmente, aprobar en junta que cuando se acumulen dos o tres recibos se inicien los tramites de la reclamacion judicial, si mayor tramite.
La adopcion de ninguno de estos acuerdo exige una mayoria cualificada.
Finalmente, indicarte que los problemas de liquidez a menudo se deben tambien a la escasez de fondos de que dispone la comunidad, por lo que te recomiendo se aumente hasta cubrir por lo menos dos trimestres completos de gastos y se cubran con provisiones la morosidad prolongada.
PREGUNTA. Me gustaria que me aclarase un poco el tema de las mayorias, y las mayorias en segunda convocatoria.
Tambien me gustaria saber si hay que hacer una reparacion urgente y no acude casi practicamente nadie a la reunion se puede hacer esa reparacion tenga el coste que tenga.
Si es una reparacion necesaria y urgente, se puede aprobar en segunda convocatoria con una mayoria de los asistentes que represente mas de la mitad de la cuota de los presentes.
Míirate de todas formas en un momento el articulo 11 de la LPH. Te pongo un enlace para tener acceso rapido al articulo http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/reals/lph.htm
PREGUNTA. compre dos plazas de garaje en un edificio hace tres años,ahora van a arreglar la fachada,pintar la escalera,poner tela asfaltica y me dicen que tengo que pagar la mitad de lo que paga una vivienda,es eso verdad?.Tambien me reclaman pagar el vado desde hace 6 años
Tu pregunta en realidad se puede dividir en dos. La primeraparte es sobre tu cuota de participacion y los gastos sobre los que debes de participar. La segunda si debes de participar en el vado por que son gastos anteriores a tu adquisicion.
Yo con los datos que me das, no te puedo decir si esta bien el participar como media vivienda o en la serie de gastos que indicas. Desde luego no es normal contribuir en esa proporcion ni en esos gastos. Es facil que en tu comunidad adoptaran un acuerdo similar pero si no se elevó a escritura publica y se inscribio en el registro de la propiedad a ti no te vincula. Tu adquiriste tu propiedad conforme marquen los estatutos o la division en propiedad horizontal de tu comunidad.
Por eso, para aclarar cualquier duda pide en el registro o a tu administrador una copia de los mismos . Lo normal es que marque una distribucion a coeficientes, ( a lo mejor la que ellos te dicen) de propiedad segun los metros que dispongas y que tengas que participar en los gastos de mantenimiento generales de la fachada, tuberias generales terraza etc, pero no en los de pintura de escalera.
Lo mejor es que solicites ese documento y asi salddras de dudas, no hay otra forma.
Respecto a tu participacion en el pago de los gastos de hace seis años, depende si pediste un certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad cuando compraste las plazas de garaje. Si tienes ese documento, puedes exigir la responsabilidad correspondiente al que lo firmo, presidente y administrador. Si no, aunque el deudor sea el anterior propietario, a ti te podran exigir el pago de los gastos de la ultima anualidad.
PREGUNTA: Soy presidente de una comunidad de propietarios y ayer el vecino del primero me informó de que casi no le sale agua por ningun grifo de su piso.Llamé a un fontanero para que echase un vistazo y parece ser que el tubo que va desde su contador hasta su piso está atascado.
Mi pregunta es...esa reparación quien la tendria que pagar, el vecino o la comunidad?
RESPUESTA. Es a veces dificil discernir cuando un elemento es comun o privado. En este caso y por experiencia con compañias de seguros en un caso identico, tengo que señalar que las tuberias son comunitarias mientras discurran por elementos comunes y hasta la llave de paso individual de la vivienda. La reparacion es por tanto comunitaria.
La ley de propiedad horizontal no desciende al detalle de estos elementos, unicamente marca unas pautas, tampoco se encuentra nada estipulado en los estatutos individuales de cada vivienda.
Tal vez, la mejor forma para aclararlo si teneis seguro comunitario, evitarte problemas y que vean la maxima objetividad es dar parte al seguro y que este resuelva. Normalmente en las condiciones generales viene detallado lo que consideran instalacion comunitaria o privativa. Si el vecino dispone de poliza en su vivienda tambien se puede hacer a la inversa, que su seguro determine.
PREGUNTA: Vivo en el 6 piso que es un ático, de una comunidad de vecinos en la que todos los propietarios menos los áticos tienen plaza de garaje. El ascensor tiene una llave que sólo tienen los propietarios de garaje para acceder al sótano y salir por la puerta contraria a la que entramos del ascensor. Se ha estropeado la bomba de apertura de esa puerta que da al parking, a mi no me afecta porque ni la uso y el ascensor funciona perfectamente igual a todos los rellanos.
Mi pregunta es la siguiente: La reparación corresponde a todos los vecinos incluidos los que no tenemos plaza de garaje o sólo a los propietarios de las citadas plazas.
Según tengo entendido que los que no tenemos plaza de garaje sólo tenemos obligación de cubrir los gastos de mantenimiento del ascensor y no una derrama de sólo acceso de los que tienen garaje.
RESPUESTA. Por lo que he entendido, preguntas si la comunidad formada por las viviendas deben participar en los gastos de reparacion de un bombillo del ascensor que solo sirve para dar acceso a la comunidad de garaje.
Desde luego que lo primero a lo que hay que atender es a los estatutos de la finca, las normas de regimen interior, los acuerdos adoptados anteriormente y la forma en que se ha procedido hasta ahora para resolver ese problema en la Comunidad. Si en ninguno de los presupuestos anteriores encuentras solucion, los criterios que se deben de adoptar creo que deben de ir enfocados con el argumento siguiente:
Entiendo que no deben participar las viviendas, por cuanto que es un servicio individualizable del garaje. Refuerzo mas mi opinion al pensar que las llaves utilizadas igualmente solo son de utilidad para propietarios del garaje y solo a ellos les seran repartidas en caso de su sustitución.
Mas complejo seria si existiera un sistema organizado de cierre para toda la comunidad. En la que una misma llave te puede facilita el acceso solo a aquellas zonas de las que eres propietario, limitando los accesos. Pero mantengo la misma opinion.
PREGUNTA: Antes no me he explicado bien, lo que ha pasado es que se ha roto el motor de apertura de la puerta del ascensor que les comunica al parking y no se abre y yo creo que al no tener acceso ni uso a esa salida no debo de pagar la reparación. Esa es mi pregunta si tengo que pagar esa reparacion de 500 euros entre las 12 puertas, o solo les incube a los propietarios de las plazas. gracias.
RESPUESTA. La primera parte de la contestacion, en cuanto a la remision a estatutos, normas de regimen interior, acuerdos adoptados y usos de la finca tiene la misma validez que antes, pues son las normas de funcionamiento general de una comunidad.
En este caso si que es importante la consulta a los estatutos, seguro que tiene que hacer mencion al ascensor de uso compartido. La gastos de reparacion de la puerta debe de distribuirse con el mismo criterio que estais utlizando para el mantenimiento ordinario del ascensor, que me imagino sera entre todos los propietarios de viviendas y garajes.
Si se distribuyen los gastos a coeficientes , como suele ser la norma general, el propietario de una sola vivienda pagara arreglo a su coeficiente por esa vivienda. El propietario de una plaza de garaje y vivienda pagara por ambos.
Pienso que incluso a la larga te va a interesar, pues piensa que el garaje tambien debera participar en las de las viviendas
PREGUNTA: Tengo un problema con la comunidad del piso donde se encuentra mi comercio, un estudio de fotografía. Después de tres años sin rótulo me he decidido por colocar una pequeña banderola, eso sí con mucho diseño y de alta calidad, en la fachada de mi comercio. Bueno pues no veas como se ha puesto la comunidad, están muy enfadados porque según ellos yo debo de pedirles permiso para ello porque según ellos toda la fachada de mi comercio pertenece a la comunidad y un letrero altera la estética del edificio. Además dicen que está colocado muy cerca de la puerta de entrada del edificio, por lo que la gente puede confundirse y pensar que mi estudio fotográfico está entrando al portal de la comunidad, alucinante!!. ¿Que debo hacer? ¿Tienen razón y no puedo poner ningún rótulo en la fachada de mi comercio si la comunidad no quiere? Cuando firmé la escritura de mi local comercial pone bien claro que tengo derecho a poner un letrero comercial. ¿Esto me da derecho a promocionar mi comercio con un letrero o si la comunidad no quiere tengo que seguir sin letrero?
RESPUESTA. Si como tu indicas ya en el titulo constitutivo de la comunidad, consta una autorizacion expresa para poder colocar rótulos o carteles comerciales, estas autorizado.
Esta autorizacion está bastante generalizada en los estatutos de las comunidades de propietarios. Debes de tratar que sea armónica con el edificio, que se cumplan las ordenanzas municiaples etc ( en algunos municipios hay incluso un impuesto por su instalacion)
PREGUNTA: PreguntaSoy propietaria de una vivienda situada en una planta baja, con una terraza de uso privativo que es cubierta del parking junto con otras 4 terrazas más (dos terrazas pertenecen a mi comunidad y las otras tres a una comunidad distinta). Desde hace unos años vengo informando a la comunidad del edificio que las baldosas del suelo de la terraza están saltando a trozos (se descascarillan produciendo agujeros que pueden llegar hasta 10 cm de diámetro) y que deberían repararse, ya que como el problema aumenta a medida que pasa el tiempo, en cualquier momento se pueden producir filtraciones de agua. Este problema lo tiene también el propietario del ático que también informa en cada reunión. Pero en todas las ocasiones los vecinos se han negado a cualquier reparación al no comprender que tenemos el uso privativo pero no la propiedad.
Después de años de lucha, hemos descubierto que en los estatutos de la comunidad indica que la terraza del ático si pertenece a la comunidad del edificio, pero las terrazas de los bajos pertenecen a la comunidad del parking que es distinta ya que pertenece a dos edificios. En ningún momento el administrador nos informó de este detalle ya que también lo desconocía por no ser lo habitual. Eso significa que todas las reclamaciones que hemos hecho hasta la fecha sólo sirven para la terraza del ático, pero para las terrazas de los bajos no se ha tratado nunca el tema en las reuniones de la comunidad del parking y se hará en la próxima al ser el mismo administrador.
Si un arquitecto ha emitido un informe en el que indica que los daños producidos en las terrazas se deben a que el material utilizado no ha soportado la exposición a las altas temperaturas que llegan a alcanzar las terrazas, se entiende que la sustitución de las baldosas de la terraza son un gasto comunitario?? Porque el problema está en diferenciar si ésto es un gasto ordinario o bien es un gasto extraordinario. Entiendo que los gastos ordinarios son los de conservación y mantenimiento, pero no se si la sustitución de baldosas deterioradas antes de producir un daño mayor se pueda considerar o no ordinario
En el caso de que corresponda a la comunidad del parking la reparación y ésta se niege a asumirlo, que nos aconsejan? Pagar por nuestra cuenta la reparación y luego demandar a la comunidad? O es mejor demandar antes?
RESPUESTA: Una reparacion de la terraza consistente en la sustitucion de las baldosas ceramicas, va mas allá de las obligaciones de mantener una cosa para el uso que tiene concedido, es una reparación mayor. Piense incluso en la responsabilidad en que incurre asumiendo la realización de las reparaciones necesarias.
Como titular del derecho de uso sobre esa terraza tiene el deber de mantenerla, es decir, velar por su limpieza o el de realizar cualquier acción que en general contribuya a mantenerla en buen estado, pero no el deber de reparar una cosa que por su mal diseño, o el mal comportamiento de los materiales empleados esta causando una degradacion de la misma.
Evidentemente, por lo que usted dice, tenemos que excluir cualquier mal uso por su parte, único supuesto en que a usted le pueden hacer responsable de la citada reparación. Profesionalmente me he encontrado con casos en que se arrastraban piezas de hormigon en la terraza que servian de soporte a sombrillas o cenadores y que estropeban las losas de la terraza. Pero incluso en casos como estos la Comunidad tiene la obligacion de probar o justificar el uso indebido.
Usted, debe notificar a la Comunidad del garaje a la que pertenece esa terraza, el problema que se esta produciendo con la dilatacion y la rotura de las piezas ceramicas, pues con el tiempo seguro que ira a más. No debe de proceder a la reparacion y posterior resarcimiento del importe de la reparacion, pues despues dificilmente podra probar el problema que existia y que la solucion tecnica que adoptó era la mejor. No es la solución mas recomendable.
Es preferible que ponga en conocimiento de la Comunidad del Garaje ese problema, que lo clarifique en una reunion aportando el testimonio de sus vecinos en un problema similar ( el del atico) que haga fotografias, que aporte los informes de los peritos del seguro de su vivienda o del garaje de la Comunidad explicando el problema, aporte presupuestos explicativos de la causa del problema. Expliqueles que desde hace años se venia manifestando que existia el problema, pero en la Comunidad de viviendas. Si el Presidente desoyera su petición, pida que se contemple en el orden del dia de la proxima reunion, comparezca con todos los datos, informes y con los Estatutos de la Comunidad.
Finalmente, si la Comunidad tomara otra decision que no fuera la de proceder a asumir ese problema, levante acta notarial con las fotografias y notifiquelo al administrador o al presidente.
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El pasado 28 de junio ha entrado en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Dicha ley regula la realización de actuaciones sobre el medio urbano con la finalidad de rehabilitar y renovar el parque edificado español, adecuarlo a las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios, así como permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción.
La Ley establece la obligatoriedad de obtener un Informe de Evaluación de determinados edificios, con la finalidad de acreditar su estado de conservación, el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética, así como la obligación de realizar y costear las obras de rehabilitación, regeneración y renovación de conformidad con lo previsto por la norma.
La Ley modifica el texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Respecto de las modificaciones que incluye a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), merecen destacarse por su relevancia las siguientes:
• Con la finalidad de evitar que el régimen de mayorías establecido en la LPH impida la realización de las actuaciones previstas en la Ley, se establece que las actuaciones que se mencionan a continuación son obligatorias para todos los propietarios sin necesidad de acuerdo previo de la Junta, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, siempre que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean solicitadas a instancia de los propietarios:
- Obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal;
- Obras necesarias en materia de accesibilidad universal, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes;
- Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana;
- Actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos o independientes, el aumento o disminución de su superficie, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana;
Dichas obras serán costeadas por los propietarios; los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que se impongan; los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos de realización de dichas obras.
• Se amplía la preferencia otorgada a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, así como la afección legal del inmueble al pago de dichos créditos; extendiendo el fondo de reserva para la realización de las obras de rehabilitación.
La Ley establece la obligatoriedad de obtener un Informe de Evaluación de determinados edificios, con la finalidad de acreditar su estado de conservación, el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética, así como la obligación de realizar y costear las obras de rehabilitación, regeneración y renovación de conformidad con lo previsto por la norma.
La Ley modifica el texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Respecto de las modificaciones que incluye a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), merecen destacarse por su relevancia las siguientes:
• Con la finalidad de evitar que el régimen de mayorías establecido en la LPH impida la realización de las actuaciones previstas en la Ley, se establece que las actuaciones que se mencionan a continuación son obligatorias para todos los propietarios sin necesidad de acuerdo previo de la Junta, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, siempre que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean solicitadas a instancia de los propietarios:
- Obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal;
- Obras necesarias en materia de accesibilidad universal, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes;
- Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana;
- Actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos o independientes, el aumento o disminución de su superficie, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana;
Dichas obras serán costeadas por los propietarios; los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que se impongan; los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos de realización de dichas obras.
• Se amplía la preferencia otorgada a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, así como la afección legal del inmueble al pago de dichos créditos; extendiendo el fondo de reserva para la realización de las obras de rehabilitación.
